京樓這一年聊聊樓市的高開和低走你的新房買了嗎?

焦點北京新房 2022-01-04 15:21:30
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京樓無非那點事兒,大家好2021年已經過去,再過去的一年里京樓的市場真的可以用大起大落來形容,今兒呢咱們就一起來回顧一下。 先來說說京樓的兩個第二 1、近十年來的供地第二位 2021年京樓全年土地供應63塊,其中純商品房項目60個,共有產權房項目4個,也是近10年來供地的第二位,第一位是2017年供

京樓無非那點事兒,大家好2021年已經過去,再過去的一年里京樓的市場真的可以用大起大落來形容,今兒呢咱們就一起來回顧一下。

先來說說京樓的兩個第二

1、近十年來的供地第二位

2021年京樓全年土地供應63塊,其中純商品房項目60個,共有產權房項目4個,也是近10年來供地的第二位,第一位是2017年供地的71塊。

2、近十年來二手房成交量第二位

2021年北京二手房全年成交194496套,也是創下了近十年的歷史成交第二位,第一仍然是2016年的267979套

既然去年有大量的地塊入市,加上過去的一年各家開發商的銷售進度普遍變慢,那么這就意味著,今年的市面上將有大量的新房充斥北京市場,且隨著22年的土地供應還會有大波新房陸續趕到,競爭多了對于買房人來說應該是個利好,開發商會從產品戶型以及價格上做出調整,起碼我們從去年二批地入市的項目中能看的出來,但是一批地里的多數項目您別指望了,另外隨著去年大量的二手房的成交,相信對今年的新房和二手房市場也會起到一定的促進作用。

再來說說兩快,“入市快”、“開盤快”

隨著政策的不斷調控以及土地市場的變化,純商品房的開發商們也開始進入高周轉模式,拿地后迅速入市盡快取證,抓緊開盤已經成為了常態化,這在過去對于純商品的開發商們來說那簡直就是開玩笑的事。

去年一批供地地里入市時間普遍在1.5-7.5個月,從拿地到開盤最快時間僅用了2.5個月,而在二批供地里最快入市的項目,把時間又提前到了僅40天,你能感受到開發商對目前的市場是多么的不樂觀。

產品變化

去年一批供地后,多數開發商從拿地成本來看是算不過賬的,為了保證不賠本多數選擇了將戶型產品做大,這樣得房率低就顯得沒有那么明顯了,隨著二批地拍出各家房企對成本有了很好控制,久違的小戶型產品和得房率上升又回來了。

最后咱們來說說土地市場

要說21年最大的變化那就是土地市場了,從以往的按月土拍變成了集中土拍,由于土地拍賣的政策和規則都發生了變化,這就需要不光要有足夠的資金支撐還要智商足夠在線,要不真能干了賠本的買賣。

咱們從開年說起,在去年一批供地的29宗地塊里就有很多算不明白的帳的土地,由于是開年第一次集中拍地,各家開發商那真是信心十足,真的是撒開膀子往死里拍,絕大多數的地塊都叫到了上限價格,并最終進入競自持或高標準環節,這就使得樓面價和最終的售價多數不能比例,以至于這些項目進入市場后一點退路都沒有,只能硬著頭皮往上干,最終的結果是您要想找開發商要點買房優惠,人家的態度是就這個價愛買不買,因為這次地主家是真的沒有余糧了。

經過了一批地的土拍后,各家開發企業貌似都把事兒想明白了,在這么拍下去那真是掙不著錢了,所以當二批供地開始的時候,明顯能夠感覺開發商沒有以前那么激進了,42宗掛牌地塊最終僅有16宗土地成交,熱度下降了不少,不過即便這樣還是有幾宗土地認認真真的搶了幾把。

然而進入年底的第三次供地的時候,開發商的激情那真的是蕩然無存了,一共12宗地,2宗流拍、7宗底價成交,2宗線上成交、僅有1宗進入線下環節成交,最終以冷冷清清的局面結束了2021年的供地,跟開年的火爆搶地形成了明顯的兩極分化。

究其原因呢,第一、最重要的是這次國家對房住不炒的決心,真的不只是說說的事兒,不管是政策上,還是每一次的銀行降準上,沒有一點看到對房價是有刺激作用,最近幾年的銀行降準哪一次也沒有提到要將貨幣流入到房地產市場,第二疫情之下各行各業都比較艱難,從企業到個人都不想把現金流投入過多,這就讓買房人做出決定時也比以前困難了許多,所以你能看到即便土地成本控制的好的開發企業,從目前看也沒有盲目的用所謂的精裝修高品質去吸引購房者,更多的還是采取以價換量的形式,快速回籠資金以便更好的高周轉,第三、純商品房的開發商也不再向以前那樣,一塊地拿到至少要等半年以上才有動靜,而是變成了現在最快40天就定名入市,轉變如此之大也是前所未有的。

所以說未來的京樓市場在很長一段時間會以穩定為主,如果您還在想著靠買房投資掙錢的,真的要好好琢磨琢磨了,雖然說確實還是有部分房子處于漲價階段,但是明顯已不是普遍現象,只有從居住和未來流通的角度去考慮買房才是當下的正解,您聽明白了嗎?好了各位咱們下期見

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